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窗口期出现!现金流可控“玩家”暗战土地

作者:时间:2020-03-24 08:32浏览:

??“咱们参加了十多次土地拍卖,不过没有一块拿到,原本以为是捡漏时机,发现商场仍是许多企业在拿地。”面临炽热的土地商场,宝龙地产总裁许华芳慨叹。

??土地商场的确很热烈。从香港置地310.5亿元拍下上海徐汇区的总价地王,到绿城我国在北京、大连、成都等10余个城市耗资268亿元扩储,华润置地单月在北京3次拿地并夺得徐州东区新地王,到3月10日64576元/平方米广州拍出史上最高单价地块,再到洛阳土拍历经近4个小时242轮竞拍,溢价率高达165%,房企都在扩张土地。

??疫情之下,高价、溢价地块一再呈现,也映射房企企图在非常时期寻觅“弯道超车”的时机。与此一起,房企“找钱”的脚步也在加快,开年以来团体上演了一波儿融资潮。

??wind数据显现,本年1-2月,国内房企债券融资达2484亿元,同比上升36%。同期,在港上市内资地产商则纷繁经过发行美元债进行直接融资。一方面是为了弥补因出售不力匮乏的现金流,另一方面在各家债券发行布告中,“归还到期债款”仍旧是征集资金用处下出镜率最高的词汇。

??业内人士以为,房地产职业资金集合带来土地集合,运营和开展一环接着一环。现在来看,在土地商场活泼的玩家大部分都是现金流可控的房企。全球降息布景下的流动性宽松让担负高财政杠杆房企暂时有了喘息时机,融资通道进一步打通,一起取得了更低的资金本钱。但不争的事实是,职业正在向规划房企歪斜盈利,一旦失位的房企命运则危如累卵。

??正如旭辉控股总裁林峰所言,“黑天鹅”和“灰犀牛”不行避免,最好的生计方法便是了解规则,自己去进化。

??房企逆势高溢价拿地

??受疫情影响的出售阻滞和回款受阻也没能拦住宅企拿地狂奔的脚步,土地商场从冰封到冻结再到现在的剧烈比赛好像就在一会儿。

??组织数据显现,本年1——2月TOP3房企拿地总金额较2019年同期添加19.8%,TOP50房企同比添加28%。TOP10房企1-2月拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%,龙头房企获取土地资源优势不减。2月单月,TOP50房企拿地总额1731亿元,环比添加14.7%。

??从拿地金额来看,香港置地、绿城我国和华润置地别离以318亿元、268亿元和140亿元摘得前三甲。

??进入3月,仍连续这一趋势,房企还在剧烈厮杀中。

??3月19日,大发地产6亿元竞得成都市新都区一宗商住用地,楼面价11800元/平方米,溢价率124.76%;3月18日,佳兆业24.63亿元竞得东莞市一宗商住用地,溢价率38.92%;3月16日,世茂3.73亿元竞得浙江衢州一宗商住用地,溢价率16.56%。

??某TOP20房企副总裁承受记者采访时表明,疫情发作以来,咱们一直处于张望阶段,二月一块地也没买,首要是要看清商场发作什么样的改变。3月到现在咱们买了一块地,许多地块溢价很高但又无法置身事外。本年土地仍是要大举出资的,本来方案本年预增的土地储备货值3000亿元以上方针不会变。没有土地就没有规划,终究会掉队的。

??在这一轮土拍比赛的大戏中,国企和民企抢先露脸。此前低沉的绿城我国一开年就在土地商场爆发。前2月,绿城我国在北京、杭州、大连、温州等10个城市累计取得13宗地块,累计权益总建筑面积184万平方米,权益出资额267.7亿元,预估货值585.6亿元。其重仓一线城市的力度也在加大,北京4宗地块算计权益金额为162.8亿元,占比到达60.8%。

??此外,华润置地单月拿地气势也非常激烈。仅2月单月,华润置地便在北京3次拿地。2月25日,北京出让一宗坐落西北旺镇的不限价地块,招引了7家企业参加,经过72轮竞拍,华润置地联合体终究以76亿元、溢价近26%收入囊中;26日,华润置地又经过252轮竞价,以12.27亿元竞得江苏徐州云龙区一地块,扩储志愿激烈。

??某房地产咨询组织总经理以为,土拍商场炽热背面,多地为楼市减压推出的花式方针不行忽视,恰逢资金和方针窗口,现金流足够的开发商都在逆周期“抄底”补仓。因为一旦地产职业开工、出售环节全面复工,方针窗口期或转瞬即逝,所以房企现在是紧握方针利好。一起保证以土地出让收入为主的资金预算收入安稳仍是当地工作重点。

??在地产分析师薛建雄看来,疫情仅仅几个月短期影响,中长时间楼市基本面未变,有资金实力的房企还会活跃扩张。商场需求也只不过是时刻短躲藏了,只需态势逐步安稳,被积压的志愿都会回来。

??房企发债“表里并行”

??3月18日,郁亮在万科举行的线上成绩推介会表明,这段时刻对各个领域、每个企业都是一次大考,咱们都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。万科2018年秋季例会的主题词是“活下去”,其时是高枕无忧,到今日,活下去成了特别实在的存在。

??这或许现已成为了职业的一致。3月以来,各家房企都开端紧抓这一轮融资窗口期,拼命“活下去”。

??3月16日,万科A完结25亿元公司债券发行,利率最低3.02%。同日,龙湖50亿元小公募住宅租借公司债券获上交所受理;绿城房地产170亿元小公募公司债券也获上交所受理。

??3月12日,世茂股份20亿元公司债券在上交所上市,票面利率3.6%。同日,华夏美好50亿元公司债券在上交所发表的项目状况更新为“已受理”;滨江集团也于12日成功发行2020年度第三期短期融资券,发行金额3亿元,票面利率3%,发行期限365天。

??在此之前,泰禾、新城控股、融创我国、金地、今世置业等均取得不同的融资额度。Wind数据显现,2月1日―3月12日,国内房地产职业境内债券融资621亿元,比去年同期添加46%。

??中泰证券地产首席分析师倪一琛以为,企业发债短期看首要是借新还旧,一起在疫情期间缓解现金流压力,长时间看归于房企正常的运营活动,且在房企开发资金来源中占比7%左右,是房企比较安稳的资金来源。2020年房企到期债款较多,单一依托发债难以解决房企现金流问题,抓回款,削减拿地是房企的首要任务。

??3月16日,央行年内第2次降准落地,开释长时间资金5500亿元。降准紧随房企发债潮之后,好像预示着开发商们的“阳春”正在到来。

??华夏地产首席分析师张大伟表明,本次降准是为了下降企业融资本钱。从前史看,只需降准,对房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力。降准后经济生机会在必定程度上升温,关于人口密布、现已进入调整期的一二线城市,资金会有所好转,再加上巨大的刚需人口,有望有止跌体现。

??从房企频频发债的融资利率来看,商场融资本钱呈现下降态势。

??据统计,绿城我国、碧桂园等房企本年新发型的债券票面利率较此前的种类下行200-300个基点,是现在商场上降幅最大的公司。滨江集团、融创我国融资本钱下行范围在100-200个基点。新城控股发行公司债就因为融资宽松,下调了利率询价区间,终究票面利率为5.1%。

??不过许多中斗室企的日子过的并没有那么好。自3月以来,有3家房企境外美元债融资本钱仍旧超越10%。3月5日,今世置业发行2024年到期的1.5亿美元绿色有限收据,利率为11.95%。同一天,新力控股发行2021年到期的2.8亿美元优先收据,票面利率11.75%。

??3月5日,景瑞控股发布布告拟发行1.8亿美元优先收据,票面利率12.75%是内房企3月新发美元债中的最高融资利率。

??摩根士丹利华鑫基金固定收益出资部分析师陈言一以为,本轮地产债券收益率下行首要获益于商场对政府调控放松的预期。现在央企及龙头民营房企信誉利差空间已然较薄,而疫情也是对房企一次洗牌,弱资质房企现金流严重程度加重,且外部融资改进空间非常有限,2020年以来又有单个较大型房企堕入流动性危机,而在融资改进后,部分房企或许重启过往的急进开展形式,还需重视其后续信誉危险。

??“现在资金仍是以避险为主,因此大型房企取得了较多融资,而一些高杠杆周转,抗危险才能弱的斗室企则寸步难行。不过咱们以为方针放松力度会依据商场反应调理,假如真的有危险事情发作,方针上估计也会有所反映。即使方针不会大幅松动,大部分发债房企能够经过削减拿地、放缓施工进度削减运营现金流流出,缓解资金链压力。

??我国房地产业协会会长冯俊以为,困难仅仅阶段性的,看好后续的商场需求。房地产消费是一项长时间消费,疫情并不会导致需求消失,房企对商场康复要有决心。在现在情况下,房企应留意危险防控,保证流动性。一些房企因为出售推迟回款少,资金本钱添加,这是房企现在需求战胜的困难,靠加杠杆驱动的开展不能继续,需求提高抗危险才能。

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